PORADA PRAWNA: Służebność drogi koniecznej

Czas na kolejne spotkanie z prawem. Adwokat Łukasz Popławski odpowiada na pytanie naszego Internauty: Zakupiłem działkę. W prowadzonej dla niej księdze wieczystej jest wpis odnośnie służebności drogi koniecznej. Będzie to dla mnie dużo uciążliwość, gdyż ograniczy mnie to w sposobie zagospodarowania nieruchomości. Czy mogę coś z tym zrobić?

Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej, ustanawiana jest w przypadku, gdy nieruchomość sąsiednia nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Brak odpowiedniego dostępu to całkowity brak dostępu lub dostęp istniejący, ale niewystarczający na przykład drogi zbyt wąskiej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Zostaje ona ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, jak obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości co oznacza, iż nie wygasa ona w skutek zmiany właściciela. Nieruchomość taką kupujemy już wraz z obciążającą ją służebnością.

Zmiana wykonywania, zniesienie służebności

Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Ważna potrzeba gospodarcza należy do klauzul generalnych tj. nie ma ściśle określonych przez prawo przypadków wskazujących na wyliczenie możliwych stanów faktycznych mogących spełniać te kryteria. Są one oceniane jednostkowo przez Sąd. Jako przykład można by tutaj wskazać fakt, iż obciążenie nieruchomości służebnej nie może być pogodzone z zasadami prawidłowej gospodarki, w tym w szczególności zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Istnieje również możliwość zniesienie służebności za wynagrodzeniem jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej oraz możliwość jej zniesienia bez wynagrodzenia, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Trzeba jednak pamiętać, iż nie jest zmianą stosunków (uzasadniającą żądanie zniesienia służebności) samo zwiększenie częstotliwości korzystania z nieruchomości. Natomiast niekorzystanie ze służebności nie jest równoznaczne z utratą wszelkiego znaczenia dla nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności

Służebność gruntowa wygasa jednakże wskutek jej niewykonywania przez lat dziesięć. W takiej sytuacji, istnieje możliwość wystąpienie do Sądu z powództwem o ustalenie wygaśnięcia służebności lub o uzgodnienie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Wykonywanie służebności nie musi być jednak stałe – wystarczy sporadyczne działanie, aby zapobiec wygaśnięciu służebności. Jednakże wygasa ona bez względu na to, jakie były przyczyny jej niewykonywania.