Kto płaci za dom, w którym mieszka tylko jeden ze współwłaścicieli?

Zasada ogólna — koszty dzieli się według udziałów

Punktem wyjścia jest art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do ich udziałów, a w tym samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z tą rzeczą. Przy domu podzielonym po połowie oznacza to, że co do zasady każdy ze współwłaścicieli pokrywa połowę kosztów jego utrzymania.

Ta zasada ma jednak ważne wyjątki, które w praktyce zmieniają sytuację osoby, która w domu nie mieszka.

Gdy z domu korzysta tylko jeden współwłaściciel

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że jeśli z nieruchomości faktycznie korzysta tylko jeden ze współwłaścicieli, to on ponosi bieżące koszty jej eksploatacji. Chodzi o wydatki związane z codziennym użytkowaniem takie jak: prąd, gaz, wodę, ogrzewanie czy wywóz odpadów. Współwłaściciel, który w domu nie mieszka, nie musi więc dokładać się do rachunków generowanych przez drugą osobę.

Inaczej jest z kosztami, które dotyczą samej nieruchomości, a nie jej użytkownika. Na przykład z podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem budynku czy niezbędnymi naprawami chroniącymi go przed zniszczeniem. Te wydatki co do zasady nadal dzieli się według udziałów.

Odpowiedzialność wobec gminy i spółdzielni

Osobną kwestią jest to, kto odpowiada wobec instytucji. Zgodnie z art. 370 Kodeksu cywilnego osoby, które zaciągnęły zobowiązanie dotyczące wspólnego mienia, odpowiadają solidarnie. W praktyce oznacza to, że miasto lub gmina, spółdzielnia czy wspólnota mogą żądać całej zaległej kwoty od dowolnego współwłaściciela,także od tego, który w nieruchomości nie mieszka. Współwłaściciel, który zapłacił więcej, niż wynika z jego udziału, może później dochodzić zwrotu tej kwoty od drugiego współwłaściciela. Szerzej opisujemy tę sytuację w artykule co zrobić, gdy współwłaściciel nie płaci czynszu i zadłuża nieruchomość.

Wynagrodzenie za korzystanie z części drugiego współwłaściciela

Każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z całej nieruchomości w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Jeśli jedna osoba zajmuje dom samodzielnie i uniemożliwia drugiej korzystanie z niego, pokrzywdzony współwłaściciel może dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z przypadającej mu części. Takie roszczenie wymaga jednak drogi sądowej i udowodnienia, że druga strona korzystała z nieruchomości ponad swój udział.

Remonty i nakłady na wspólny dom

Szczególnie dużo nieporozumień budzą remonty. Współwłaściciel mieszkający w domu często inwestuje w jego wyposażenie i modernizację, a później oczekuje, że druga strona pokryje część poniesionych kosztów. Zasada jest taka, że zwrotu proporcjonalnej części wydatków można domagać się przede wszystkim przy nakładach koniecznych, czyli takich, bez których budynek ulegałby zniszczeniu, jak naprawa przeciekającego dachu czy awaryjna wymiana instalacji.

Większe inwestycje, które podnoszą standard domu: nowa kuchnia, wymiana podłóg czy rozbudowa, to decyzje, które co do zasady wymagają porozumienia współwłaścicieli. Jeśli jedna osoba przeprowadziła je samodzielnie i wyłącznie na własne potrzeby, dochodzenie zwrotu od drugiej strony bywa trudne. Dlatego zanim rozpocznie się jakiekolwiek większe prace, warto spisać z drugim współwłaścicielem krótkie porozumienie określające zakres remontu i sposób rozliczenia kosztów.

Jak zakończyć spór o koszty

Najprostszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie, quoad usum w którym współwłaściciele ustalają, kto korzysta z domu i kto ponosi poszczególne koszty. Można też zawrzeć umowę o podział nieruchomości do korzystania — na przykład przyznając jednemu parter, a drugiemu piętro. Gdy porozumienia brakuje, każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności przed sądem albo sprzedać własny udział bez zgody drugiej strony.

Przykład z praktyki — rachunki za siostrę

Dobrze ilustruje to historia Pana Bogdana (imię zmienione), który od lat był współwłaścicielem mieszkania razem z siostrą. To ona mieszkała w lokalu, ale przez długi czas nie regulowała opłat, a zadłużenie wobec spółdzielni systematycznie rosło. Ponieważ współwłaściciele odpowiadają solidarnie, egzekucja objęła również Pana Bogdana — komornik zaczął potrącać należności z jego wynagrodzenia, mimo że w mieszkaniu nie mieszkał.

Pan Bogdan nie chciał angażować się w wieloletnie postępowania sądowe przeciwko siostrze. Zdecydował się sprzedać swój udział bezpośrednio inwestorowi, który przejął dalsze działania związane z zadłużeniem i nieruchomością. Dzięki temu Pan Bogdan przestał odpowiadać za zaległości, których nie generował.

Sprzedaż udziału jako wyjście z sytuacji

Jeśli współwłasność z osobą, która mieszka w domu, przestała być do pogodzenia z Twoimi planami, sprzedaż udziału pozwala zamknąć sprawę bez czekania na porozumienie. Realty Solutions kupuje udziały w domach i mieszkaniach także zamieszkanych przez innych współwłaścicieli czy obciążonych zaległościami. Szczegóły znajdziesz w ofercie skupu udziałów w nieruchomości. Sprzedaż udziału nie wymaga obecności drugiego współwłaściciela.Wystarczy akt notarialny, który zwykle udaje się podpisać w ciągu 7 dni od przyjęcia oferty, z zapłatą ceny sprzedaży w dniu aktu. Realty Solutions działa także w Inowrocławiu i całym regionie — więcej informacji znajdziesz na stronie skup nieruchomości w Bydgoszczy i okolicach.

Współwłasność nie musi oznaczać płacenia za kogoś, kto sam korzysta z domu. Znajomość zasad podziału kosztów pozwala uniknąć wielu nieporozumień, a gdy rozmowa przestaje być możliwa, prawo daje kilka sposobów na zakończenie wspólnej własności.